SCI à capital variable : plus souple que la SCI à capital fixe


Nicolas Seyssel -

La SCI capital variable, en quelques mots…

Le but de la SCI est de permettre une gestion de divers bien immobiliers. Il s’agit d’un outil patrimonial très utile malgré son objet qui ne peut être à but commercial. L’objet ne peut pas non plus concerner, par exemple, l’achat et la revente d’immeubles systématique. La variabilité de l’entreprise est belle et bien préférable, explications en quelques points … La SCI capital variable, résumée dans cet article !

Comparaison des formalités à effectuer avec une SCI à capital fixe et une à capital variable.

SCI à capital fixe (classique) – Modification du capital, nombre des associés :

  • Réunion des associés ;
  • Modification des statuts ;
  • Encoi des nouveaux statuts au Greffe du tribunal de commerce et aux services fiscaux ;
  • Annonce légale ;
  • Coût entre 250 et 380 €.

SCI capital variable – Modification du capital, nombre des associés :

  • Aucune formalité administrative à effectuer ;
  • Etablir un procès verbal et le conserver dans les dossiers de livre des assemblées ;
  • Coût: gratuit, pas de frais.

Rendre plus facile et efficace la gestion de vos biens immobiliers avec votre SCI

A titre d’exemple, une SCI a la capacité d’acheter, de louer pour quelques années et de revendre des appartements. Le but de la réunion d’associés dans ce cas est donc de pouvoir mieux répartir les pouvoirs de décision des associés ainsi que de rendre plus facile la gestion des loyers, la communication, l’entretien, …

Le code Civil reconnait la location comme faisant partie des activités autorisées dans le cadre d’une SCI. En revanche la location de bien meublés (locations de vacances, chambres d’étudiants, etc. notamment) reste considérée comme activité commerciale par l’administration fiscale. Si il existe des locations meublées et des non-meublées au sein d’une même SCI, il faut simplement s’assurer que la location meublée génère moins d’un dixième du chiffre d’affaires de la société. Si ce n’est pas le cas, mieux vaut tout de suite se diriger vers un statut commercial de type SARL ou mieux, la SAS pour éviter les risques de requalification et une imposition à 15 et 33% (impôt sur les sociétés).

SCI à capital variable plus souple que la SCI à capital fixe

Les divers avantages de la SCI

La SCI, statut juridique des plus souples, permet de posséder un bien en commun sans entrer en indivision. Mais aussi de bénéficier d’une imposition réduite puisque le chiffre d’affaire partagé entre les associés sera imposé sur le revenu selon le barème à tranches plus avantageux que l’impôt sur les sociétés (la société de paie pas d’impôt si elle choisit le régime fiscal de l’IR). 

Pour les couples non mariés, la SCI offre également des avantages non négligeables ! En effet, chaque concubin voit son investissement protégé au sein d’une société dans laquelle leurs pouvoirs sont répartis par avance. 

Cela touche également les frais de succession! En effet, ces frais concernant la vente ou l’achat de parts sociales ont été réduit à 5% !  Cela rend très intéressant le placement des immeubles en SCI pour les héritiers avant décès. Pour ce qui est des autres membres non associés de la famille, ils ne pourront pas la suite prétendre à aucun droit sur les biens achetés par une SCI.

SCI ou SCI capital variable ?

La SCI courante (aussi appelée classique ou à capital fixe) est plus connue que celle la SCI à capital variable. Cette SCI capital variable est plus souple et plus discrète que la SCI classique. Sa variabilité permet de modifier la répartition du capital social et le tout sans avoir à modifier les statuts. 

On pourra donc remanier les parts des associés, en évincer si nécessaire, et le tout sans formalités ou déclaration. Le capital peut varier entre un minimum et un montant maximum, sans aucune déclaration à produire (Un simple procès verbal du gérant suffira dans la plupart des cas). NB : Les associés apportent (en espèce ou bien immobilier) la valeur du capital minimum fixée dans les statuts. Il n’y a pas d’obligation à apporter la somme du capital maximum.

On ne retrouve pas cette souplesse dans les SCI à capital fixe. La modification des associés et la variation du capital social doit faire l’objet de la déclaration et d’une annonce légale. NB: la gestion d’une SCI capital variable est similaire à celle d’une SCI à capital fixe, il en va de même pour le montant des frais d’enregistrement au tribunal de commerce.

La SCI capital variable permet également l’anonymat des associés, leurs noms n’apparaîtront pas dans les statuts. Il est également possible pour eux de participer de manière discrète à un projet immobilier (même si ils sont tout de même connus des services fiscaux.) Cela concerne de nombreux investisseurs désirant rester cachés, surtout lorsqu’il s’agit de placements, par exemple.

Cette formule est préférable à beaucoup d’autres situations. Il est également important de noter que la loi ne fixe pas de capital minimum et 1€ devrait suffire en théorie. Cependant, si un apport immobilier s’effectue lors de la déclaration, alors il prendra de la valeur.