Votre SCI vend son bien immobilier – IR ou IS – Conséquences ?


Patrick Maurice - Entrepreneur, Expert Comptable, Commissaire aux Comptes

Vous avez acheté un appartement ou une maison en constituant une SCI il y a plusieurs années. Cependant, vous voulez vendre le bien immobilier de la SCI. Mais à quelle sauce fiscale votre plus value immobilière SCI va t elle être mangée ? Et surtout, qui va payer l’impôt ?

La réponse dépend essentiellement du régime fiscal de votre SCI. Revenus Fonciers (avec l’Impôt sur le Revenu), ou option IS (Impôt sur les sociétés) ? Nous traitons donc dans cet article de la vente du bien immobilier directement et non des parts de la SCI.

La plus value fiscale et plus value immobilière SCI

La plus value immobilière SCI fiscale pour l’impôt sur le revenu

Tout d’abord, la SCI à l’IR est une société fiscalement transparente. C’est à dire que ce sont les propriétaires des parts de la SCI qui sont fiscalement responsables de l’impôt. Ainsi, si vous êtes un particulier, personne physique, vous avez déclaré pendant plusieurs années des revenus fonciers dans votre déclaration d’impôt sur le revenu personnelle (la déclaration 2042). Au moment de la vente du bien de la SCI, vous serez taxé sur la plus value comme si le bien vous avait appartenu en direct. Par ailleurs, ce sera le notaire qui vous retiendra l’impôt et la CSG/CRDS. Par ailleurs, il réalisera les calculs et les formalités par lui même.

Calcul de la plus value immobilière SCI

Revenons sur le calcul de la plus value. Il s’agit tout simplement de la différence de vente et le prix d’acquisition. Autant, il est facile de définir le prix de vente qui est le montant net perçu par le vendeur. Autant le prix d’acquisition est plus complexe. En effet, ce denier est constitué du prix d’achat du bien immobilier auquel on rajoute :

  • Droits d’enregistrement,
  • Frais de notaire,
  • Honoraires de l’agence,
  • Travaux n’ayant pas déjà donné lieu à déduction fiscale au cours des années antérieures,
  • A défaut de connaissance des travaux, vous pouvez optez pour un montant forfaitaire de 15 % du prix d’acquisition du bien immobilier. A la condition que vous déteniez ce bien depuis plus de 5 ans.

Calcul de l’abattement

Après avoir calculé la plus value immobilière, il convient ensuite d’appliquer un abattement en fonction de la durée de détention du bien immobilier.

La situation est complexe. Il faut distinguer 2 types d’abattement, celui pour l’impôt sur le revenu et l’autre pour la CSG.

Impôt sur le revenu : Exonération après 22 ans.

  •  6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année et jusqu’à la 21ème année,
  • 4 % pour la 22e année révolue.

Astuce ou pas ? Le délai de l’abattement se décompte à partir de l’achat des parts de la SCI. Il est donc judicieux de se poser parfois des questions au moment de clôturer une SCI après avoir vendu un bien. N’y a t’il pas un intérêt à la conserver, mettre quelques parts de SCPI à l’intérieur en attendant un éventuel rachat d’un nouveau bien immobilier ?

plus value immobilière SCI

CSG : Exonération de prélèvements après 30 ans.

La CSG s’applique sur la plus-value au taux de 17,2 %. Ainsi, l’abattement est fixé à :

  • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année et jusqu’à la 21ème année,
  • 1,60 % pour la 22ème  année,
  • 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème  année jusqu’à la 30 ème année.

Pour conclure sur ce point, l’exonération totale de CSG intervient après 30 ans.

La plus value fiscale dans une SCI à l’impôt sur les sociétés

La situation est totalement différente d’une SCI à l’impôt sur le revenu. Tout d’abord, la SCI est désormais celle qui va payer son propre impôt. Ainsi, en cas de cession d’un bien immobilier, le notaire ne retiendra pas l’argent de l’impôt sur la plus value. Ce sera aux associés de la SCI de le payer directement à l’administration fiscale lors de la déclaration d’impôt sur les sociétés, dite 2065.

Calcul de la plus value immobilière SCI à l’IS

Le principe repose sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable résiduelle du bien immobilier. En effet, la valeur nette comptable consiste à retenir la valeur du bien à l’achat diminué des amortissements pratiqués.

Par exemple, nous retenons :

  • un bien immobilier acheté pour 350 000 euros + 60 000 euros de terrain,
  • Le bien immobilier s’amorti sur 35 ans, soit 10 000 euros de dotations aux amortissements par année (350 000/35),
  • Le terrain n’est pas amortissable,
  • Vous revendez le bien 30 ans après. Celui ci ne vaut plus que comptablement 50 000 (5 années restantes),
  • La valeur résiduelle va donc être égale à 50 000 euros de valeur résiduelle + 60 000 euros de terrain, soit 110 000 euros,
  • Le prix de vente est de 810 000 euros,
  • Soit une plus value de 700 000 euros (810 000 – 110 000),
  • Le montant de l’impôt sur les sociétés sera de 190 000 euros environ (taux réduit + taux normal de l’IS),
  • Pour info, le taux de l’IS évolue pour les prochaines années, d’où l’approximation,
  • il restera donc au vendeur la somme de 510 000 euros environ.

En conclusion, les options faites par les associés de la SCI définissent le choix de l’impôt. Bien évidemment, il sera plus naturellement aisé d’opter à l’IS pour des associés désireux de ne pas payer d’impôt tout au long de la vie de la société.  En d’autres termes, améliorer sa gestion de patrimoine sans être ponctionné par les impôts. Néanmoins, des calculs doivent se pratiquer. Parfois, l’impôt sur le revenu peut être intéressant également dans certaines circonstances. Enfin, le choix d’une SCI demeure généralement plus intéressant.