L’impôt sur la fortune immobilière : 3 points pour éviter de le payer !


Patrick Maurice - Entrepreneur, Expert Comptable, Commissaire aux Comptes

La séparation des biens immobiliers taxables et des biens et valeurs mobilières non taxables n’est pas aussi simple que ça. Bien entendu, tout titre de société en théorie ne se soumet pas à l’impôt sur la fortune immobilière. Mais ce n’est pas le cas des parts ou des actions de sociétés, comme les SCPI, par exemple, dont l’activité consiste en une gestion de son propre patrimoine immobilier.

En principe, les biens immobiliers directement détenus par des particuliers engagent bien l’IFI. Mais cela n’est pas vrai si ces biens sont mis à disposition de l’entreprise individuelle de leur propriétaire. Ou même de la société dont celui ci serait le dirigeant.

Conserver son patrimoine privé tout en bénéficiant de l’exonération d’impôt sur la fortune immobilière

L’exonération s’applique à vos locaux professionnels, tant que vous les utilisez pour l’exercice de votre activité. Autrement dit, vous pouvez inscrire les lieux au bilan. Mais également les conserver comme patrimoine privé. Et ce même si ils sont mis à disposition de l’entreprise. Le tout sans pour autant avoir à payer cet impôt sur la fortune immobilière.

Attention cependant, l’exonération ne se monte qu’à la proportion de votre participation détenue dans la société. Vous détenez 75% de la dite société ? Cela signifie que vous bénéficierez d’exonération d’IFI pour votre local à hauteur de 75% de sa valeur. Prenons un local à 100 000€ pour exemple. Cela représente une exonération de l’ordre de 75 000€ ( 100 000 x 75% ).

S’il s’agit d’une détention dans un cadre privé, il importe donc peu que le local soit mis à disposition gratuite ou moyennant loyer. Cette exonération ne dépend donc pas que de ces paramètres. Le dirigeant et/ou son conjoint en bénéficieront, qu’ils détiennent le local loué de manière directe ou via une SCI.

L’impôt sur la fortune immobilière 3 points pour éviter de le payer

Bénéficiez de cette exonération d’impôt sur la fortune immobilière que vous soyez détenteur d’une SCI ou non

Tout comme dans le cas d’une détention dans un cadre privé. Il est nécessaire de distinguer l’exercice de l’activité à titre individuel et celui à titre sociétal.

Dans le cas ou vous exercez à titre individuel, et détenez des parts d’une SCI dont l’actif se constitue seulement d’un local utilisé pour les besoins de l’activité, la totalité de votre participation bénéficiera donc du régime des biens professionnels.

Dans l’éventualité ou vous exercez votre activité en société, il se pourrait qu’une double limitation s’applique. Avant tout, seule une fraction de la valeur des parts représentative des locaux loués à l’entreprise peut bénéficier de l’exonération. D’autre part, l’exonération ne joue que dans la limite de la participation détenue dans la société d’exploitation.

Autre possibilité : la détention de parts d’une SCI louant son immeuble unique à une société commerciale dans laquelle vous avez également des parts. Dans ce cas la totalité de votre participation relèverait des biens professionnels. En revanche, si votre pourcentage de participation dans la société d’exploitation était inférieur à celle dans la SCI, alors vous ne pourrez exonérer la valeur de votre immeuble qu’à la même hauteur que votre pourcentage de participation dans cette société.

Eviter l’IFI sans s’endetter pour autant

Vous voulez voir votre dette déduite de la valeur du patrimoine passible de l’impôt sur la fortune immobilière ? Dans ce cas, celle ci devra se rapporter à un bien déjà soumis à cet impôt. En conséquence, dans un souci d’optimiser votre fiscalité, vous auriez tout intérêt à recourir tout d’abord à l’emprunt pour acquérir des biens taxables. Comme de l’immobilier résidentiel ou d’habitation locatif.  Effectivement, le montant du capital restant dû au 1er janvier de l’année d’imposition entre dans le passif déductible, et diminue d’autant la valeur du patrimoine donnant prise aux impôts.

C’est là une grande différence avec les biens exonérés d’impôt sur la fortune immobilière. Ceux ci font partie des locaux servant aux besoins de l’activité professionnelle. Le passif lié à de tels biens n’ouvre pas droit à une déduction, et cela signifie donc qu’il n’entraîne pas de réduction du patrimoine taxable.