Location meublée – Quels sont les points importants ?


Patrick Maurice - Entrepreneur, Expert Comptable, Commissaire aux Comptes

La location meublée de logement d’habitation ( LMNP, Micro Bic ou SCI) est une situation de fait. Elle consiste à louer un bien où le propriétaire a pris le soin de le meubler afin que le locataire n’ai pas à se soucier de la fourniture d’un lit, d’un four …

Néanmoins, si la location meublée est facilement compréhensible, le moyen d’y parvenir est complexe. Il existe un nombre très importants de moyens juridiques pour y parvenir. En effet, on dénombre 2 grands types de véhicules juridiques qui se subdivisent eux mêmes en plusieurs autres solutions.

  • La location meublée sans création de société de type LMNP,
  • location meublée avec création de société de type SCI.

La location meublée sans création de société

A la différence des locations de logements nus d’habitation qui sont taxés dans les revenus fonciers, les locations meublées sont catégorisées dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) que l’on qualifie de non professionnels du fait de leur côté accessoire par rapport aux revenus principaux des propriétaires (salaires, …). C’est l’article 35 du CGI qui en détermine les contours.

Location meublée dans la catégorie Micro BIC

Si vos revenus tirés de la location meublée n’excèdent pas 70.000 euros par an (voire 170.000 euros pour les meublés de tourisme ou les chambres d’hôtes), vous dépendez directement de plein droit du régime du Micro BIC. C’est un régime ultra simple mais pas nécessairement avantageux qui consiste à mettre un abattement de 50% sur le chiffre d’affaires. Par contre, aucune possibilité de tenir compte de l’amortissement du bien, ni d’autres charges. Ce taux monte de 50 à 71% pour les meublés de tourisme.

Location meublée dans la catégorie LMNP et option pour le régime réel

Vous devrez choisir un régime réel d’imposition lorsque vous débuterez votre activité de loueur en meublé. Pour les entreprises qui viennent de se créer, vous pouvez continuer avec l’option de régime réel  jusqu’à la première déclaration de résultat. Cependant, si vous réalisez un CA inférieur au seuil en N, veillez à bien opter lors de votre dépôt et ne pas la déposer trop tard. Dans le cas contraire, vous vous verriez imposé au régime micro BIC en N et N+1, vous empêchant de pouvoir amortir votre bien.

NB: Afin d’éviter une éventuelle majoration de 25% de votre base d’imposition, pensez à adhérer à un organisme de gestion.Location meublée - LMNP, Micro Bic, SCI - Quelle structure juridique ?

La location meublée avec création de société

Location meublée sous forme de SCI – Option IS

Vous pouvez également louer un meublé en ayant créé préalablement une société civile immobilière. Par définition, une SCI a un objet civil. Hors la location meublée a une nature commerciale. En d’autres termes, vous devez opter au régime de l’impôt sur les sociétés (IS). L’impôt sur les sociétés rend la comptabilité obligatoire comme une entreprise normale. La fiscalité suit également le même régime. Ainsi, toutes les dépenses (ou presque) deviennent déductibles soit immédiatement l’année de leur décaissement (Les charges) ou de façon étalée sur plusieurs années (par le biais des dotations aux amortissements des immobilisations).

La grande différence avec le LMNP tient dans la fiscalité. Ainsi, c’est la SCI qui paie son impôt. Il n’y a plus de lien fiscal entre les associés de la SCI et la SCI elle même. Une seule exception : les sorties d’argent au profit des associés qui se feront soit par le biais de dividendes, soit par la réduction du capital ou éventuellement par des salaires.

Location meublée sous forme de SNC

Parfois, les associés peuvent être à la recherche à la récupération de déficit fiscal. Ainsi, la grande différence avec une SCI obligée à passer à l’IS dans le cadre d’une location meublée; la SNC n’est pas obligée d’opter à l’IS. Elle peut rester translucide. C’est le terme que l’on utilise pour désigner une société qui ne possède aucune fiscalité mais qui la remonte à ses associés. Cela peut être avantageux notamment en cas d’associés personnes morales et de remontées de déficits fiscaux.