Surface utile – Comment évaluer un fonds de commerce ?


Guillaume Paour - Entrepreneur, Expert Comptable, Commissaire aux Comptes

Comment évaluer un fonds de commerce ?

Qu’appelle-t-on fonds de commerce?

Il s’agit d’un terme qui prête à confusion. En effet, toute entreprise dispose d’un fonds de commerce qui correspond à sa notoriété, à sa clientèle, à son droit au bail, à son matériel… Toutefois, lorsque l’on parle de la cession d’un fonds de commerce ou d’un pas de porte, il s’agit le plus souvent d’un commerce de proximité ( boulangerie, restaurant, papeterie, boucherie, …). Alors, comment évaluer un fonds de commerce ?

La cession du fonds de commerce comprend principalement l’enseigne, la clientèle, le matériel et le droit au bail. Les murs de l’exploitation du commerce ne font pas partie du fonds de commerce, ni le stock par ailleurs. Etant donné que l’implantation du commerce joue un rôle essentiel dans l’exploitation de l’affaire, le droit au bail est un élément important de la négociation: il s’agit de l’indemnité versée au cédant par le repreneur du fonds pour bénéficier de l’emplacement où se situe l’exploitation.

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Il convient de ne pas confondre le droit au bail réclamé par le vendeur du fonds de commerce et le bail commercial qui lie les rapports entre le propriétaire des locaux ( le bailleur) et le locataire (le preneur).

Contrairement à la cession à la cession-reprise dans les PME-PMI; qui est une opération longue et délicate, la vente ou l’achat d’un fonds de commerce se fait relativement facilement.

Ou trouver les commerces à céder?

Les principales organisations professionnelles (par exemple; la Fédération nationale de la boulangerie) disposent de services spécifiques regroupant les commerces à céder au sein de leur secteur. De plus, les journaux spécialisés fournissent périodiquement des listes de commerces à vendre. Enfin, plusieurs sites internet font également passer des annonces portant sur des commerces à acheter.

La surface utile d’un commerce: Le loyer d’un commerce est fixé en fonction de la surface utile pour le commerce considéré.

Cette surface utile se corrige en utilisant des coefficients de pondération qui tiennent compte de la nature du local. Par exemple, les locaux en sous-sol compteront pour la moitié ou le quart en surface utile; les locaux en rez-de-chaussée compteront pour leur nombre de mètres carrés sur une profondeur de 5 mètres; au delà, la surface utile se décompte pour moitié.

Connaitre les barèmes par secteur

Il existe des barèmes sectoriels qui sont utilisés très fréquemment dans les négociation de fonds de commerce. Ces barèmes indiquent ainsi quelle est la base usuelle de négociation en fonction du chiffre d’affaires réalisé. Pour avoir une approximation de la valeur du fonds de commerce désiré, il convient alors d’appliquer au chiffre d’affaires annuel ou journalier un coefficient qui, selon le secteur d’activité, peut varier de 10 à 150%.

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Les barèmes existent ainsi pour chaque type de commerce et donnent des fourchettes de prix en fonction d’un pourcentage sur le chiffre d’affaires. Bien entendu, les barèmes ne sont qu’un indicateur qu’il conviendra de préciser par la suite en fonction des particularités de l’affaire étudiée.

Alimentation générale: 20 à 30% (de base de négociation en pourcentage du chiffre d’affaire)

Supérette alimentaire: 15 à 30%

Electroménager: 20 à 30%

Boucherie: 30 à 40%

Boulangerie: 70 à 80%

Salons de coiffure: 60 à 110%

Librairie- papeterie: 50 à 120%

Pharmacie: 80 à 150%

Fromages: 30 à 40%