Société civile immobilière : quels sont les avantages ?


Patrick Maurice - Entrepreneur, Expert Comptable, Commissaire aux Comptes

Société civile immobilière : quels sont les avantages ?

Les avantages d’une société civile immobilière

Les sociétés civiles immobilières (SCI) constituent un mécanisme utile dans de nombreux cas. Cela permet notamment d’acheter un bien à plusieurs et faciliter la transmission. Et avantage majeur : pas besoin d’être en famille, ni en indivision. Cependant, il faut faire attention aux différentes contraintes propres à une société. Quels sont les avantages d’une société civile immobilière ? La question résumée ici même !

Les avantages d’une société civile immobilière ? – Une SCI peut emprunter

Bien évidemment, la SCI peut directement contracter un emprunt si elle ne dispose pas de fonds propres pour financer l’acquisition du bien immobilier. C’est en règle générale, la quasi totalité des SCI qui empruntent. Cela permet notamment d’obtenir un effet levier plus important, d’autant que les taux d’intérêt sont actuellement très bas. En plus, cette alternative présente des avantages. Il s’agit notamment :

  • des intérêts de l’emprunt déductibles du bénéfice imposable
  • du coût de la garantie hypothécaire qui est moindre en raison de l’exonération de la taxe de publicité foncière.

En plus de cela, cet emprunt ne se soumettra pas aux formalités de la loi Scrivner qui impose l’envoi en recommandé de l’offre à l’emprunteur et un délai de réflexion pour l’accepter. L’établissement bancaire exigera généralement en plus de la garantie hypothécaire ou d’une garantie à première demande sur le bien immobilier le cautionnement personnel des associés ou un engagement de non-cession de leurs parts. Si la SCI contracte l’emprunt directement, elle ne pourra pas bénéficier des prêts épargne logement PEL, ni des prêts à taux zéro. Ce qui n’est pas nécessairement non plus dramatique.

A quoi sert une SCI ?

La création d’une SCI offre des avantages :

1. Conserver le pouvoir de gestion    

Une SCI offre la possibilité aux parents de transmettre à leurs enfants un bien immobilier tout en conservant la gestion de ce bien. Pour cela, les parents créent une SCI à laquelle ils apportent l’immeuble en question, puis donnent les parts de la société à leurs enfants. Les parents sont nommés gérants et gardent ainsi la maîtrise du bien.

2. Conserver la jouissance ou les revenus d’un bien

Une SCI permet de transmettre un bien tout en continuant à l’occuper ou à percevoir les loyers. La technique consiste à associer donation et démembrement des parts de la SCI. Les parents peuvent, par exemple, créer une SCI à laquelle ils apportent un immeuble. Ils donnent ensuite la nue-propriété des parts sociales à leurs enfants mais en conservant l’usufruit. Les parents perçoivent les revenus ou disposent du bien. Les enfants, comme nus-propriétaires, récupèrent la pleine propriété du bien sans aucun droit de succession au décès de leurs parents.

3. Echapper à l’indivision

Ce régime applique en cas de divorce ou de séparation. Là où l’indivision subordonne la prise de décision à l’unanimité ou la majorité absolue, la SCI permet la nomination d’un gérant avec des missions déterminées.

Comment créer une SCI ?

Pour créer une SCI, vous devez rédiger les statuts de la société et accomplir des formalités de publicité. Les statuts, sous forme écrite, prennent éventuellement la forme d’un acte notarié ou d’un acte sous-seing privé. Vous pouvez retrouver des modèles rédigés et proposés par différents organismes, notamment sur internet. Le mieux demeure de recourir à des professionnels comme easy Compta : des prix symboliques par rapport au prix de l’immobilier mais également des conseils et options exercées. Pour information, l’intervention d’un notaire est obligatoire lorsqu’un immeuble est apporté à la SCI.

Les statuts de SCI doivent préciser :

  L’objet de la SCI (son activité),

  Le nombre de ses associés : 2 associés minimum. Ils doivent faire des apports à la société en numéraire (somme d’argent) ou en nature (bien ou droit de jouissance sur ce bien). L’ensemble de ces apports forme le capital de la SCI. La loi ne prévoit pas de montant minimal pour ce capital,

  Les modalités de fonctionnement. Les statuts déterminent les pouvoirs du gérant, les modalités de consultation des associés et les règles de présence et de majorité aux assemblées,

  Sa durée d’existence. Elle ne peut excéder 99 ans mais il est possible de prévoir une durée plus courte, même si cela à notre sens n’offre que peu d’intérêt de raccourcir ce délai,

  Sa dénomination et son siège. Ce dernier peut s’établir au domicile du gérant.

Avantages d'une société civile immobilière

Les statuts doivent être signés par tous les associés.

Ils doivent être enregistrés auprès de l’administration fiscale dans un délai de 1 mois. Après cette démarche, plusieurs formalités de publicité sont obligatoires :

  Insertion d’un avis de constitution ce la SCI dans un journal d’annonces légales,

  Dépôt des statuts au greffe du tribunal de commerce,

  Immatriculation au registre du commerce et des sociétés,

La SCI qui opte pour l’impôt sur le revenu adresse une déclaration d’existence à l’administration fiscale dans les 3 mois de sa création. Les frais de constitution d’une SCI sont de l’ordre de 1 500 à 3 000 €.

Les avantages d’une société civile immobilière ? – Un outil au service de la succession

Une SCI est également un outil pour organiser de son vivant la transmission d’un patrimoine immobilier. La création d’une SCI présente à la fois des intérêts patrimoniaux et fiscaux. Elle permet par exemple de faciliter la transmission du patrimoine entre ascendants et descendants, de manière anticipée ou au décès d’un ascendant. Par rapport à la donation directe d’un immeuble, la donation de parts de SCI présente plusieurs avantages fiscaux. Le patrimoine de  la SCI peut être transmis plus facilement grâce à des donations successives de parts. Il est beaucoup plus difficile de respecter les plafonds d’abattement de donation en transmettant un bien immobilier qu’en transmettant des parts sociales, facilement partageables. Ainsi, en étalant vos donations de parts sociales, vous pouvez profiter de l’abattement à plusieurs reprises.

Les avantages d’une société civile immobilière ? – Optimisez la fiscalité à la revente

Lorsqu’un bien est mis en SCI, la valeur patrimoniale du bien est divisée en parts sociales qui sont ensuite partagées entre tous les associés. Or, la valeur des parts subit ce que l’on appelle une décote, c’est-à-dire une diminution de valeur. Autrement dit, le prix du bien immobilier est toujours supérieur à la somme de la valeur vénale de la totalité des parts. La décote découle du fait que les parts sociales d’une SCI familiale ne sont pas susceptibles d’évoluer sur un marché et sont difficiles à vendre à une autre personne qu’un associé. Bien souvent, les statuts de la SCI prévoient une clause d’agrément selon laquelle la cession de ses parts par un associé est subordonnée à l’acceptation des autres associés.

En règle générale, pour les SCI familiales, la valeur des parts de la SCI est inférieure d’au moins 10% à celle du bien rapportée au nombre de parts. Or, c’est la valeur des parts de la SCI qui sert de base imposable pour le calcul des droits de donation. Le montant de l’imposition s’en retrouve donc diminué. Cela permet de profiter au maximum des abattements et de diminuer la note. Les avantages d’une société civile immobilière sont nombreux à conditions de les connaitre et d’en jouer !