SCI – gestion patrimoine


Patrick Maurice - Entrepreneur, Expert Comptable, Commissaire aux Comptes

La SCI gestion patrimoine comme outil d’amélioration ? 

Au fait, devez vous acheter votre bien immobilier en nom propre ou devez vous constituer une Société Civile Immobilière (SCI) ? Et bien, ce n’est pas si simple que cela. En effet, acquérir des biens immobiliers par une SCI implique une bonne connaissance de la législation en vigueur. En contrepartie, la SCI est le meilleur outil de gestion du patrimoine. Ainsi, vous pouvez acquérir des biens locatifs, nus ou meublés ou professionnels. Tour d’horizon de la SCI gestion patrimoine en toile de fond.

Quelques définitions préalables

Location nue. Il s’agit de la location d’un bien immobilier qui est non meublé et non aménagé.

Location meublée. Il s’agit de la location d’un bien immobilier où le locataire n’aura pas besoin d’amener les biens mobiliers essentiels pour y séjourner directement. Attention, la seule présence d’une cuisine aménagée ne suffit pas à la qualification de location meublée.

 Impôt sur les sociétés. Il s’agit d’un impôt payé par la société elle même. Le système est simple et complexe à la fois. Tout d’abord, simple car c’est la SCI qui paie son propre impôt. Ainsi, les associés n’auront pas à reporter dans leur propre déclaration les résultats fiscaux de la SCI. Mais également complexe avec un IS composé de 3 taux différents. 15 %, 28 % et 33,33 %. Le taux réduit de l’IS sapplique à la fraction des bénéfices nexcédant pas 38 120 €. Au delà, les bénéfices supérieurs à 38 120 € seront taxés à 28 %, puis à 33,33 %. Cependant, il est rare pour une SCI d’être dans les tranches supérieures de l’IS. En effet, une SCI à l’IS peut calculer des amortissements des biens immobiliers – à l’exception du terrain.

 Capital de la SCI. Il s’agit d’un montant défini par les statuts d’une société. Ainsi, cette somme figurera sur l’extrait KBis de la SCI.

 Comptes courants d’associés. A la différence du capital, le compte courant d’associé est un prêt en faveur de la SCI. Ainsi, le compte courant d’associé ne donne aucun droit à l’associé.

Le régime fiscal de la SCI offre plusieurs possibilités

Régime applicable de plein droit

Si lactivité de votre SCI est la location de biens immobiliers nus, alors cette SCI est à l’impôt sur le revenu. Et plus spécialement de la catégorie des revenus fonciers s’il s’agit d’associés personnes physiques. C’est un traitement différent si les associés sont des personnes morales. Dans cette situation, c’est le règles du Bénéfice industriel et commercial qui s’appliquent. On parle de translucidité.

Enfin, attention aux activités de meublé. Dans ce cas précis, la SCI doit être à l’impôt sur les sociétés obligatoirement.  option IS SCI

Régime de l’IS

Il est possible qu’une SCI soit à limpôt sur les sociétés dans 2 cas :

  de façon involontaire du fait de lexercice dune activité qualifiée de commerciale au regard du droit fiscal,

  de façon volontaire par option pour limpôt sur les sociétés.

Exercice dune activité commerciale

Les SCI sont des sociétés civiles. A ce titre, elles ne peuvent uniquement exercer que des activités de nature civile. Ceci étant dit, il existe des situations parfois un peu floues aux yeux du contribuable. Ainsi, la location dimmeubles meublés est qualifiée dactivité civile au regard des règles de droit civil. Pourtant elle est classée dans les activités commerciales par le code général des impôts.

Ainsi, l’exercice de lactivité de location meublée par une SCI est tout à fait possible mais a des conséquences au niveau fiscal.

En effet, la SCI exerçant une activité commerciale devient passible de limpôt sur les sociétés.

Option pour l’impôt sur les sociétés

Les SCI ont la possibilité d’opter volontairement à l’IS. Mais attention, cette option est irrévocable. Il n’existe pas de retour possible à l’impôt sur le revenu. Cette option est souvent bénéfique au niveau du coût d’exploitation au niveau fiscal. Pas de CSG/CRDS notamment. Par contre, les plus values fiscales au moment de la revente sont plus conséquentes.

Régime fiscal des associés

SCI transparentes ou translucides. C’est à dire celles relevant de l’impôt sur le revenu

Quelle que soit la date de clôture de lexercice de la société, la période retenue pour établir limpôt est lannée civile. Ainsi, si vous démarrez votre SCI le 30 novembre, il vous faudra réaliser une déclaration fiscale le 31 décembre.

Dans les SCI relevant de limpôt sur le revenu, la société nest pas en tant que tel un redevable de limpôt. Ainsi, la société détermine son résultat en fonction des règles applicables aux revenus fonciers. Cest-à-dire que le résultat est égal :

  • aux loyers encaissés,
  • diminués des charges payées dans lannée. Cela peut être des travaux de réparation et dentretien, frais de gestion et dadministration …
Le résultat fiscal est attaché à chaque associé

Une fois le résultat de la société déterminé,  celui-ci est réputé acquis par les associés. Ce calcul se fait au 31 décembre à proportion de leur quote-part dans la société. Ainsi les associés,  personnes  physiques,  de  la  SCI  déclarent  la part de bénéfice leur revenant au titre de leurs revenus fonciers.

Pour information, certains régimes de défiscalisation en matière immobilière peuvent sappliquer aux immeubles détenus par une SCI.

Par ailleurs, en cas de vente :

  dun immeuble par une SCI

  ou de vente des parts de la SCI,

les dispositifs afférents aux plus-values immobilières des particuliers sont applicables. Il sagit notamment de labattement pour durée de détention. Il permet une exonération dimpôt sur le revenu de la plus-value immobilière. Mais il faut attendre un délai de détention de 22 ans.

2 associés SCI

SCI passibles de l’impôt sur les sociétés

Dans cette situation, les règles de limpôt sur les sociétés trouvent à sappliquer

En cas de vente de la SCI ou du bien immobilier ?

  La vente de parts de SCI à l’IS

  ou la vente dun immeuble par la SCI à l’IS

ne pourra pas bénéficier des abattements pvus pour les plus-values immobilières des particuliers. Notamment, s’agissant des plus-values sur parts. En effet, elles seront imposables au barème progressif et non au taux de 19 %. Mais, elles pourront bénéficier le cas échéant dun abattement en fonction de la durée de détention des parts.

Les SCI constituent un outil de gestion et de transmission du patrimoine immobilier

Caractéristiques de la SCI

Pour constituer une SCI, il faut rédiger des statuts. Ainsi, les statuts sont une sorte de contrat entre les associés. Le statuts sont nécessairement rédigés par écrit. Ils peuvent être réalisés par les associés eux mêmes, un expert comptable, un  notaire ou un avocat. Ces statuts seront nécessairement enregistrés au greffe du tribunal de commerce.

Les statuts doivent prévoir un certain nombre de caractéristiques. Comme le capital, le nombre d’associés …

Montant du Capital

La loi ne prévoit aucun capital minimum. Ainsi, celui-ci peut varier d’un euro à plusieurs millions d’euros. Il n’est même pas nécessaire de verser cette somme. Cependant, vous pouvez opter à l’impôt sur le société (IS). Dans ce cas, il serait mieux de verser cette somme si vous souhaitez bénéficier du taux réduit de l’IS. Ainsi, notre conseil ira vers un capital modéré voire faible. A défaut, vous ne pourrez pas bénéficier du taux réduit de l’IS, si votre capital n’est pas intégralement libéré et versé.

Nombre d’associés

Une SCI doit compter au minimum 2 associés. Ces associés peuvent être indifféremment des personnes physiques ou morales.

Qu’apportent les associés dans une SCI ?

Si les associés peuvent apporter de l’argent ou des biens. Pour rappel, la loi ne prévoit aucunement lobligation de libération du capital lors de la constitution. Ainsi, la SCI peut se financer uniquement par emprunt sans aucun apport des associés. Néanmoins, les cas d’absence d’apport des associés dans une SCI demeurent très rares.

Apports en numéraire

il sagit dun apport dargent. Cela peut provenir d’un virement, d’un apport d’espèces (attention aux limites), d’un chèque.apport SCI

Apports en nature

Compte tenu de la spécificité d’une SCI, les apports en nature  seront souvent constitués de biens immobiliers. Ainsi, un associé pourrait apporter un appartement. A la différence d’un apport en numéraire, l’apport en nature doit être intégralement libéré. En effet, il est difficile d’apporter la moitié d’un appartement. Si vous souhaitez réaliser un apport en nature, l’intervention d’un notaire sera obligatoire.

Apport en industrie

3ème apport possible, on peut apporter son savoirfaire ou sa connaissance. C’est une situation extrêmement rare.

Qui gère une SCI ?

La SCI est gérée par un ou plusieurs gérants. Cette gérance est sélectionnée à travers les associés ou pas. En effet, les associés peuvent demander à une personne étrangère de le faire.

Le ou les gérants peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales. Ainsi, une autre SCI peut être gérante d’une SCI.

Mais attention, le gérant engage sa responsabilité en cas :

dinfraction aux lois et règlements,

 de violation des statuts,

 de fautes commises dans lexercice de ses fonctions.

La responsabilité des associés 

Que se passe-t-il en cas de problème ? Une SCI ne protège personne en matière de responsabilité vis à vis des dettes. En effet, les associés sont responsables indéfiniment des dettes de la société à proportion de leur quote-part de tention du capital.SCI gestion patrimoine

Les droits des associés

Ainsi, la qualité dassocié octroie un droit :

   de consultation au siège social de lensemble des documents émis ou reçu par la société ;

  aux bénéfices et une contribution aux pertes : tout associé a droit à une partie des bénéfices et doit contribuer aux pertes réalisées par la société ;

   de participation aux décisions collectives : tout associé a le droit de participer aux décisions collectives.

Transmission des parts de la SCI

2 types de transmission peuvent existe. Soit entre les membres de la familles ou avec des personnes étrangères à la SCI.

Tout d’abord, les cessions de parts aux ascendants ou descendants dun associé sont en principes libres. Néanmoins, il est possible de prévoir à travers les statuts un agrément préalable obligatoire. Cela vous évitera quelques surprises.

Ensuite, les cessions de parts autres quaux ascendants ou descendants sont soumises à lagrément des associés. Cependant, les statuts peuvent prévoir que les cessions de parts au profit du conjoint dun associé ou entre associés sont libres.

Le Statut social du gérant de la SCI

Parfois, la question peut se poser du statut social du gérant. En effet, il peut vous manquer des trimestres de cotisation pour valider votre retraite. Il serait donc opportun de combler ce déficit de nombre de trimestres. Accordez vous dans ce cas un salaire même minime et affiliez vous au régime général de la sécurité sociale. Mais quand est il quand on ne le souhaite pas ? Si votre SCI exerce exclusivement une activité de location d’immeubles nus, elle est à l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, vous ne serez affilié à aucun régime de sécurité sociale ou de RSI dès lors que vous n’êtes pas rémunéré.

Source © Infodoc-experts