Comment résilier un bail commercial ? La résiliation de bail professionnel


Patrick Maurice - Entrepreneur, Expert Comptable, Commissaire aux Comptes

Vous dirigez votre entreprise depuis quelques années et avez trouvé de nouveaux locaux bien plus intéressants pour votre activité. Vous vous décidez donc à procéder à une résiliation de bail datant d’il y a quelques années. Il vous faudra donc écrire une lettre de résiliation destinée au bailleur. Mais comment résilier un bail commercial ? En voici les différentes étapes à suivre.

Comment résilier un bail commercial – A quel moment ?

Le 3 6 9

Le principe de fonctionnement d’un bail commercial est d’utiliser la technique du 3 6 9. A la fin de chaque période triennale (c’est à dire toutes les 3 années à partir de la date de signature du bail), le bailleur aura ainsi le droit de donner congé au bailleur sans motif particulier, mais selon un certain formalisme.

Attention ! Une clause du bail pourrait venir annuler votre capacité à résilier tout les 3 ans. Ce cas se présente lorsqu’un bail se conclu pour plus de 9 ans. Ou encore s’il porte sur des locaux montés pour une seule utilisation; ou a usage exclusif de bureaux / stockage (entrepôts).

Comment résilier un bail commercial - Résiliation de bail professionnel

Comment résilier un bail commercial – Avertir le bailleur

Au moins 6 mois avant.

Afin que le congé se fasse dans les règles et non opposable au bailleur, une procédure est à respecter. Le congé doit s’annoncer au moins 6 mois à l’avance avant la fin de la période triennale, avec l’aide d’une lettre recommandée (avec demande d’avis de réception), ou par acte extrajudiciaire (huissier).

En pratique. Vérifiez que votre bail ne laisse pas la possibilité d’un préavis encore plus long. Il vous faudra agir au moins 6 mois avant la fin de la période. Par exemple, si cette période triennale prend fin au 31/12/2017, alors le congé devra être notifié au plus tard le 30/06/2017.

Congé en lettre recommandée

Si le congé est envoyé par lettre recommandée, la date d’expédition de cette lettre sera considérée comme la date de notification du congé par la suite. Cependant,  votre lettre pourrait ne pas être présentée au bailleur. Dans ce cas vous devrez de nouveau envoyer votre lettre mais sous acte d’huissier.

Conseil : Vous ne devez pas prévenir du congé au dernier moment. Il vous faudra prévoir un délai suffisant dans l’éventualité ou la date de présentation de congé tomberait un jour ferié par exemple.

A retenir. Un congé communiqué plusieurs semaines avant le délai légal de préavis (de 6 mois au moins avant la fin de la période triennale) met valablement fin au bail à la fin de l’échéance triennale.

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Comment résilier un bail commercial – Si la date ne convient pas

Reportez le congé

Si vous communiquez votre congé mais que la date ne correspond pas avec le délai minimal de préavis, alors le congé n’est pas annulé mais reporté jusqu’à la fin de période triennale suivante. Ainsi, cela signifie que votre société devra payer pendant encore 3 années les loyers et charges de son bail avant que celui ci ne cesse.

La révocation mutuelle du bail, la solution ?

Vous pouvez toujours rompre le bail de façon anticipée.

Mais il vous faudra l’accord du bailleur dans ce genre de cas. Vous devrez alors rédiger pour ce bail une convention de résiliation amiable. Si le bailleur se montre conciliant, il pourrait alors demander certaines contreparties telle qu’une indemnité ou bien un successeur pour remplacer le locataire actuel …

Conseil : Soyez extrêmement prudent sur la rédaction de vos conventions de résiliation afin de sécuriser le changement de vos locaux commerciaux.