Faut il créer une autre SCI ?


Véronique Maurice - Entrepreneuse, Expert Comptable

Créer une autre sci ? Et pourquoi pas ?

Je viens de signer un compromis pour l’achat d’un appartement que je vais louer à des particuliers. Vaut-il mieux l’acheter avec une SCI déjà existante ou est-il plus intéressant d’en créer une autre SCI (et pourquoi) ?

Voici typiquement la question qu’un acquéreur se pose lors de l’acquisition d’un bien locatif. Ainsi, easy Compta vous dévoile quelques astuces pour les personnes soucieuses de gérer leur patrimoine composé de plusieurs biens immobiliers.

 Créer une autre SCI par bien immobilier ?

Il est souvent conseillé d’avoir une sci par bien immobilier. On l’entend très régulièrement. Ce n’est pas faux, mais ce n’est pas  vrai dans toutes les situations.

Oui pour les transmissions entre ascendants/descendants

Vous souhaitez transmettre à vos enfants ? Ne les laissez pas dans une situation d’indivision sur des biens immobiliers. Ainsi, une SCI apparaît dès lors plus pratique. Cependant, ce n’est pas toujours simple d’avoir plusieurs associés dans une SCI regroupant plusieurs biens immobiliers. L’idée d’avoir plusieurs SCI permet ainsi de gérer plus facilement les transmissions et limiter ainsi le nombre d’associés au sein d’une SCI.

Oui et Non pour la gestion administrative d’une SCI

Petit rappel : même si la gestion d’une SCI est plus simple que celle d’une société commerciale, il n’en demeure pas moins vrai qu’une tenue de comptabilité et d’une assemblée constituent des éléments de prudence en cas de désaccord. Multiplier le nombre de SCI, c’est également multiplier le nombre de comptabilités et de formalisme juridique. C’est enfin des coûts administratifs supplémentaires si vous vous faites aidés par un professionnel.

Cependant, tout regrouper dans une seule SCI, c’est également le risque de ne pas gérer efficacement et de ne pas prendre garde à certaines dérives financières noyées dans la masse.

créer une autre sci

Oui et Non sur un plan fiscal

Oui pour une SCI à l’Impôt sur les Sociétés : L’avantage de tout regrouper dans une seule et même SCI c’est de compenser les bénéfices et les déficits fonciers dans une seule et même structure sur un plan fiscal. Vous ne payez que le juste impôt. Votre fiscalité ressemble à une sorte de consolidation.

Non, ce n’est pas intéressant nécessairement de tout regrouper dans une seule SCI lorsque celle-ci est une SCI transparente fiscalement car la compensation opère déjà sur la déclaration 2072 et 2044.

Enfin, certains propriétaires vont utiliser des dispositions fiscales de faveur comme la loi Pinel et il est recommandé dans ce cas de mettre le bien dans une SCI à part.

Une SCI = Plusieurs biens immobiliers

En effet, avec un achat de biens immobiliers de faible valeur unitaire, le coût administratif ne peut être intéressant que si on gère au moins 300 K€. En dessous, une partie de la rentabilité est mangée par les coûts administratifs.

Par contre, disposer de biens qualitatifs et de valeur significative engage presque le propriétaire à s’orienter vers une multitude de SCI. Cela lui permettra notamment de mieux gérer son patrimoine : il pourra ansi donner ou céder des parts de SCI sans avoir à procéder à découper ses SCI ou à faire sortir certains biens immobiliers en direct.

 En conclusion, une SCI est intéressante notamment pour la gestion de son patrimoine, les transmissions entre enfants, pour les cessions également. Avoir autant de SCI que de biens n’est valable qu’à partir du moment où les sommes deviennent significatives.