Micro-foncier – Vidéo sur le régime micro-foncier


Patrick Maurice - Entrepreneur, Expert Comptable, Commissaire aux Comptes

Un régime micro-foncier : Mais pourquoi faire ? En tant que propriétaire d’un bien foncier, il est important de bien déclarer fiscalement ses revenus fonciers. Découvrez quelles sont les avantages à être au régime du micro foncier ou au régime « réel ».

Régime Micro-foncier

Vous êtes propriétaire d’un logement que vous louez nu depuis de longues années et vous n’avez plus d’emprunt. Ainsi, vous percevez moins de 15 000 € annuellement de loyers. Vous dépendez directement du régime micro-foncier. Découvrons le ensemble.

Que recouvrent les 15 000 € ?

Il s’agit de l’ensemble des revenus fonciers perçus par l’ensemble du foyer fiscal. Les charges ne sont pas comprises dans cette limite.

Est-il avantageux de rester au régime du micro-foncier ?

Peut être pas. En effet, le régime microfoncier  offre des avantages mais soulève des problèmes. Ainsi, si vous êtes au régime « micro-foncier», vos revenus peuvent bénéficier d’un abattement de 30 % avant d’être imposés à l’impôt sur le revenu dans la déclaration 2042 (case 4BE). Attention, le montant à déclarer est bien le montant brut avant abattement de 30%. C’est l’administration qui pratiquera elle même l’abattement.

Le premier avantage est l’absence de l’établissement de la déclaration n° 2044.

Ensuite, si vous n’avez aucune autre charge ou très faibles, les 30% d’abattement seront largement supérieures aux frais réels. Mais cela n’est toujours pas le cas. Ainsi, si vous faîtes des travaux, ceux ci ne seront pas déductibles si vous êtes au micro-foncier.

Illustrons cela par un exemple de régime micro-foncier.

Vous avez un appartement qui vous procure 600 € par mois, soit 7.200 € à l’année.

  • Si vous êtes en micro-foncier, cela vous fera un revenu net de 5 040 € (après abattement de 2160 €).
  • Si vous êtes en réel, vous pourrez déduire :
    • la taxe foncière de 700 €,
    • les charges de copropriété de 500 €,
    • les honoraires de l’agence de 500 €,
    • le forfait de 20 €,
    • Soit un total de 1.720 €. Cet abattement étant plus faible que l’abattement de 30 %, il est donc avantageux d’être en régime du micro-foncier.
    • Cependant, si vous faîtes des travaux déductibles (peinture, plomberie …) à hauteur de 2 000 €, il sera plus avantageux d’être au régime du réel.

 

Dans ce dernier cas, vous pouvez renoncer au régime du micro foncier et opter pour le régime du réel.

En contrepartie, vous devrez appliquer ce régime du réel pendant une période de 3 années. Cette période est irrévocable avant les 3 années, puis se reconduit année après année par la simple déclaration n° 2044. 

Régime Micro-foncier

Pour conclure, avant de rester dans le régime du micro-foncier, posez vous les bonnes questions. Notamment, allez vous faire des travaux dans ce logement ? Allez vous le passer en meublé ?