8 idées reçues sur le régime réel simplifié LMNP


Véronique Maurice - Entrepreneuse, Expert Comptable

8 idées reçus sur le régime réel simplifié LMNP

Pour le régime réel simplifié LMNP: différentes options s’offrent aux propriétaires de meublés pour déclarer leurs revenus provenant de la location:

  Choisir le régime forfaitaire ( appelé micro BIC) et se faire imposer sur la moitié des revenus

  Sélectionner le régime réel et déduire les charges et les amortissements de leurs revenus locatifs qui seront bien moins imposés.

Très apprécié pour sa fiscalité avantageuse, le régime réel simplifié LMNP fait pourtant l’objet de nombreuses fausses idées reçues.

1. Le régime réel est trop technique pour que son éxécution se fasse sans comptable

En effet, le régime réel est un peu compliqué à mettre en place du point de vue des exigences déclaratives et comptables. Pourtant vous n’êtes pas obligé de faire appel à un expert-comptable. De plus, un propriétaire bien informé peut très bien établir seul sa liasse fiscale.

2. Le régime réel n’est pas avantageux si je n’ai plus d’emprunts en cours ou que je n’ai pas de travaux à exécuter

Dans la plupart des cas, le régime réel permet de réaliser d’importantes économies d’impôts notamment grâce à l’amortissement du bien. Il est donc tout à fait possible de ne pas payer d’impôt au régime réel même si le propriétaire loueur n’a plus d’emprunt sur le bien ou qu’il n’a plus de gros travaux.

3. Je ne peux bénéficier du régime réel que si mes revenus de location meublée dépassent 33 200 €

Si vos revenus ne sont pas supérieurs à 33 200 €, le LMNP est par défaut soumis au régime micro BIC, avec un abattement forfaitaire de 50%. En revanche, le LMNP peut également opter pour le régime réel en écrivant un courrier de levée d’option au centre des impôts des entreprises avant le 1er février de l’année au cours de laquelle il souhaite être bénéficiaire de ce régime.

Régime réel simplifié LMNP

4. Si je déclare au régime réel avec un revenu supérieur à 23 000 €, je deviens forcément LMP

Tant que le propriétaire ne fait pas la démarche de s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que LMP, il reste avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), quel que soit le montant de ses revenus locatifs. Pour acquérir au statut de LMP, additionnellement à l’inscription au RCS, il faut que les recettes annuelles tirées de l’activité de location meublée soient supérieures à 23 000 €. De plus, ces recettes doivent également excéder les revenus professionnels du foyer fiscal.

5. Je suis obligé de créer une entreprise si je deviens LMNP, surtout à cause du numéro SIRET

Comme LMNP, il y a bien obligation d’enregistrer son activité. Pour cela, il faut renseigner le formulaire POi lors du début d’activité. Le propriétaire se verra ainsi attribuer un numéro SIRET qui pourra lui permettre de télétransmettre sa liasse fiscale dans le cas du régime réel. En revanche, il n’y a pas d’autres contraintes suite à cette création d’activité.

6. J’ai acquis mon bien il y a trop longtemps, je ne peux plus l’amortir

Lorsqu’un propriétaire souhaite louer en meublé un bien acquis depuis plusieurs années, il pourra l’amortir à sa valeur actuelle si il est au régime réel. Cela à partir de la date de début d’activité. Avoir précédemment loué ce bien en location vide ne change rien.

7. L’ancien propriétaire a déclaré au réel. Je ne peux donc plus bénéficier de l’amortissement

L’activité sera toujours associée au propriétaire. Le nouveau propriétaire va donc pouvoir démarrer son activité de loueur en meublé et amortir son bien à partir de la date de début d’activité.

8. Si j’amortis mon bien grâce au régime réel; cela impactera la plus-value à la revente

En cas de revente, en LMNP, l’amortissement n’impacte pas le calcul de la plus-value.