IS pour SCI : quand et comment ?


Véronique Maurice - Entrepreneuse, Expert Comptable

Option IS pour SCI ? Une SCI (société civile immobilière) se soumet naturellement à l’impôt sur le revenu. En d’autres termes, elle est transparente fiscalement. Si elle se détient par des personnes physiques, les résultats seront remontés vers ces mêmes personnes dans la catégorie Revenus Fonciers. La SCI est détenue par une autre société soumise à l’IS ? Alors les résultats remonteront et s’assujettisseront à l’impôt sur les sociétés. En conclusion, la SCI transparente ne paiera jamais son impôt. Si l’on souhaite qu’elle soit assujettie à l’impôt sur les sociétés, il faut exercer une option à l’IS (articles 206-3 et 239 du CGI). Cette option est irrévocable et il est prudent de bien y réfléchir.

Quand exercer l’option IS ? 90 jours maxi.

Cette option doit se notifier, selon les termes de l’article 239-1 du CGI, avant la fin du 3ème mois de l’exercice au titre duquel l’entreprise souhaite se soumettre pour la première fois à l’IS. En d’autres termes, votre SCI actuelle clôture au 31/12/2016. Vous aurez jusqu’au 31/03/2017 pour opter à l’IS. Cette décision sera irrévocable et votre SCI devra présenter une liasse fiscale IS pour la première fois en 2017. Il n’y a pas d’effet rétroactif.

is pour sci

Conséquences de l’option IS  : vous allez devoir présenter de la comptabilité

Nous observons que la majorité des SCI transparentes fiscalement ne produisent aujourd’hui aucune comptabilité. La plupart des personnes se contentent de remplir  la liasse fiscale 2072. Ce n’est pas interdit car la plupart des statuts de SCI ne prévoient pas l’établissement de bilans. Cependant, en cas de problème majeur, la comptabilité s’exigera depuis la création de la SCI. En tout état de cause, l’option IS change radicalement la situation. Vous allez devoir tenir (ou faire tenir) de la comptabilité.

Au delà du changement de liasse fiscale (on passe de la 2072 à la 2065), il faut également faire un bilan d’ouverture pour l’administration fiscale. Celle ci mentionne notamment : « En application de l’article 202 ter du CGI, les sociétés civiles doivent, dans un délai de soixante jours à compter de la réalisation de l’événement qui a entraîné le changement de régime fiscal, produire, d’une part, la déclaration de résultat du dernier exercice relevant du régime fiscal des sociétés de personnes et, d’autre part, le bilan d’ouverture de la première période d’imposition ou du premier exercice au titre duquel le changement prend effet. » En d’autres termes, c’est 2 bilans qu’il va falloir réaliser. Un pour la clôture de l’exercice au 31/12/2016 dans le cas de l’exemple cité plus haut et un autre au 1/01/2017 pour le démarrage.

En conclusion, l’option IS pour une SCI va vous amener à des modifications de comportement en matière comptable et juridique. C’est le prix à payer pour une fiscalité différente.