Propriétaire ou locataire : Attention à la conformité du bail avant de vous engager


Guillaume Paour - Entrepreneur, Expert Comptable, Commissaire aux Comptes

Attention à la conformité du bail

Afin d’éviter tout malentendu et dans le souci de voir la location se réaliser sous les meilleurs hospices, les propriétaires comme les locataires font mieux de bien être en connaissance des règles applicables au bail. Depuis la loi Alur, le nouveau bail a complexifié sa rédaction. Voici les points importants à prendre en compte sur la conformité du bail :

Avoir un modèle de bail à jour

Le contrat de location sera la pièce déterminante des règles pour l’ensemble du bail concernant par exemple l’index du loyer, les charges locatives, les travaux ou encore le cautionnement.

En cas de litige, il est essentiel voir même indispensable de s’être assuré de la conformité du bail à la législation en vigueur. Le bail d’habitation étant écrit sur papier libre il devient difficilement compréhensible avec la multiplication des exceptions et cas particuliers prévus par la loi. Les outils numériques permettent justement la rédaction de contrats en forme par rapport à toute situation.

Informez vous sur vos droits

Beaucoup d’exceptions et de caractéristiques géographiques on été introduits via la loi Alur. Ces exceptions comprennent: les zones tendues, zones de contrôle des loyers, les zones ERNMT. (états des risques naturels, miniers et technologiques)).

La zone du bien immobilier définira les clauses du bail, en effet elles changent selon le lieu. Avant rédaction du bail, il est important de procéder à divers contrôles et de vérifier notamment que les mentions obligatoires ainsi eu les documents nécessaires soient bien définis. Ces questions devront entourer l’éventualité que la localisation se trouve dans une zone tendue, les plafonds des honoraires selon la zone, si il se situe dans une zone à risques?

Conformité du bail

Propriétaire ou locataire : 3 pièces essentielles à la signature du bail

Si il s’agit d’un bail de résidence principale, alors une attestation d’assurance d’habitation doit être fournie au bailleur. Le locataire doit lui confier au moment de la remise des clés, et chaque année à la demande du bailleur. Il pourra donc le résilier si le locataire échoue à souscrire à une assurance et si une clause de son contrat le stipule. Mais il ne s’agit pas des seuls documents nécessaires au bailleur. En effet d’autres pièces le protègent si le locataire en vient à manquer à ses obligations; le cautionnement locatif ainsi que le dépôt de garantie. Selon la situation du locataire et d’une éventuelle souscription à une assurance loyers impayés, le propriétaire pourra, ou non, lui demander le cautionnement locatif. Le montant du dépôt de garantie dépendra quand à lui du type de location, vide, ou meublée?

 

La remise des clés & l’état des lieux 

Les modalités des états des lieux d’entrée comme de sortie pour les logements loués à vocation d’habitation principale on été définit par le décret Alur. De nombreux éléments doivent figurer dans les états des lieux d’entrée comme pour ceux de sortie; date de l’état des lieux, relevés des compteurs, observations et réserves, signatures des parties… L’état accorde une durée de 10 jours au locataire. Ceci afin qu’il puisse compléter le document avec ses observations et constats supplémentaires.

Posséder les annexes et ses nombreux documents

Plusieurs documents doivent figurer dans l’annexe du bail. Cela concerne l’état des lieux, la notice d’information, le diagnostic de performance énergétique (DPE). Et parfois le diagnostic ERNMT, le diagnostic plomb ou encore la description d’éventuels sinistres antérieurs. Le bailleur et le locataire sont par ailleurs libres de décider d’annexes supplémentaires : règlement de copropriété, actes de cautionnement, etc…