L’imposition des plus values pour un particulier


Véronique Maurice - Entrepreneuse, Expert Comptable

Comment se déroule l’imposition des plus values pour un particulier ? Lorsqu’un particulier ou une société de personne réalise des plus-values, celles ci sont alors soumises à une imposition forfaitaire lors de la cession. Et cela qu’il s’agisse d’un immeuble (bâti ou non-bâti (appartement, terrain, …)), de parts de société immobilières ; ou de droits réels immobiliers (usufruit, nue-propriété, …).

NB: Une cession peut être une vente, mais également un échange de biens, un partage ou un apport. Et sa plus value consiste en la différence entre le prix de cession et celui d’acquisition.

Selon le montant qui en découle, divers abattements s’appliqueront (abattement pour durée de détention, abattement exceptionnel temporaire, …)

Une fois ces abattements déduits, les plus values se soumettent :

  • à l’impôt sur le revenu (au taux de 19%) ;
  • aux prélèvement sociaux : la CSG (9,9%), la CRDS (0,5%), prélèvement social (4,5%) ; à la contribution additionnelle « solidarité autonomie » au prélèvement social (0,3%), et celui de solidarité (2%), soit un taux de 17,2% ;
  • sinon, à une taxe forfaitaire sur les cessions de terrains nus devenus constructibles et/ou à la taxe destinée aux plus values immobilières élevées.

 

Imposition des plus values et le prix de la cession

L’acte contient le prix de la cession a prendre en compte.

Grâce à certaines pièces justificatives ; vous serez dans la possibilité de soustraire du prix de cession certains frais liés à la cession. Comme la commission de l’agence immobilière par exemple ; ou encore la mainlevée d’hypothèque, les frais liés aux diagnostics obligatoires (amiante, plomb, …).

Certaines charges et indemnités, notifiés dans les actes, viendront majorer le prix de cession en faveur du vendeur ; le remboursement de frais se mettra à la charge des acheteurs par exemple.

Si le but est de céder le bien contre une rente viagère ; le prix de cession qui se retiendra est la valeur en capital de la rente, en excluant les intérêts.L'imposition des plus values pour un particulier

Imposition des plus values et le prix d’acquisition

Le prix d’acquisition constitue le prix qui sera effectivement payé comme stipulé dans l’acte d’acquisition. Il pourrait se majorer de plusieurs frais, sous condition que ceux ci se justifient.

Ces frais pourraient inclure des :

  • Frais d’acquisition (frais de notaire, TVA a payer lors de l’achat, droits d’enregistrement, …) ;
  • Charges et indemnités versées envers le vendeur pendant l’acquisition ;
  • Dépenses concernant toute construction, reconstruction, agrandissement, amélioration selon certaines conditions et sous justificatifs. Si votre bien se détient depuis plus de 5 années, et que vous ne pouvez le justifier, vous êtes dans la possibilité de déduire un montant forfaitaire de l’ordre de 15% du prix d’achat ;
  • Frais de voirie, réseaux et distributions d’un terrain à bâtir, que les collectivités l’imposent ou non dans le cadre du plan d’occupation des sols ou du plan local d’urbanisme ;

Vous pourriez avoir acquis votre bien gratuitement, comme dans un héritage ou une donation par exemple. Dans ce genre de cas et sans prix d’acquisition, il s’agira de la valeur vénale, définie dans l’acte de donation ou dans la déclaration de succession, qui sera alors utilisée pour le calcul de la plus value.

Les frais de notaire, droits d’enregistrements, et l’ensemble de ce genre de frais viendront augmenter la valeur vénale précisée dans l’acte.

Si un bien se paye à l’aide d’une rente viagère ; alors le prix d’achat qui se retiendra est la valeur en capital de la rente. Vous ne prendrez pas en compte les intérêts.

L’imposition des plus values et l’abattement pour durée de détention

Pour ce qui est des cessions de bien immeubles les modalités de calcul de l’abattement pour durée de détention varient ; cela en fonction de la détermination de la plus value imposable au titre de l’IR (19%) ou des prélèvements sociaux (17,2%).

Au bénéfice de l’impôt sur le revenu, l’abattement sera :

  • de 6% pour chaque année de détention au delà de 5 ans et jusqu’à 21 ;
  • de 4% pour la 22 ème année révolue de détention ;

A la sortie de ce délai de détention de 22 années, l’exonération totale des plus values immobilière au titre de l’IR sera ainsi acquise.

Au bénéfice des prélèvements sociaux, l’abattement s’établira alors :

  • De 1,65% pour chaque année de détention au dela de 5 ans et jusqu’à 22 ;
  • 1,60% pour la 22 ème année ;
  • 9% pour chaque année au delà de la 22 ème ;

A la sortie de ce délai de détention de trente ans, vous acquerrez alors l’exonération des prélèvements sociaux.

Par exemple : Un appartement acquis le 1er juin N bénéficiera ; si il y a vente en août N+15, d’un abattement de :

  • 60% au titre de l’IR (6%x10) ;
  • 16,5% pour les prélèvements sociaux (1,65%x10) ;

Celui ci sera totalement exonéré au 2 juin N+22 de l’IR et au 2 juin N+30 des prélèvements sociaux.

L'imposition des plus values pour un particulier

L’imposition des plus values et l’abattement exceptionnel ou temporaire

Plusieurs abattements exceptionnels viendront s’appliquer sous certaines conditions, autant à l’IR qu’aux prélèvements sociaux, sur la détermination de la plus value nette imposable. Par exemple, l’acquéreur pourrait s’engager à démolir les constructions existantes pour reconstruire des logements en zone tendue. Dans ce cas, la détermination de l’assiette imposable des plus values de cessions bénéficiera d’un abattement exceptionnel de 70%.

L’imposition des plus values et les démarches à effectuer

Dans l’éventualité ou la vente concerne un immeuble ou un terrain à bâtir, vous serez dans l’obligation de faire appel à un notaire qui effectuera les formalités déclaratives et de paiement. Il établira la déclaration de plus value (n°2048-IMM ou 2048-TAB) et paiera l’impôt pour votre compte lors de la sauvegarde de l’acte de vente auprès du service en charge de la publicité foncière.

Cependant, l’intervention du notaire ne sera pas obligatoire si votre vente porte sur des parts de sociétés à prépondérance immobilière.

Il vous appartiendra alors de déposer l’acte auprès du service d’enregistrement du domicile, accompagné de la déclaration 2048-M et du versement des droits dûs si plus value taxable.

Qu’importe le cas, vous êtes dans l’obligation de reporter sur votre déclaration de revenus (2042C, case 3 VZ) de la plus value imposable afin que celle ci se prenne en compte dans votre revenu fiscal de référence (RFR).

En revanche, votre plus value exonérée ne sera pas à reporter sur la déclaration de revenus. Seule la plus value exonérée au titre de la première cession d’un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi, devra se porter en case 3VW de votre déclaration de revenus.

NB: Reporter ces sommes n’entraînera pas de nouvelles imposition des plus values .