TVA sur cessions immobilières entre assujettis

Article

Fiscal

du par Guillaume Paour

La première mutation à titre onéreux qui suit l’achèvement d’un immeuble est soumise à la TVA si elle a lieu dans les cinq ans à compter de l’achèvement. Des personnes assujetties, peuvent déduire tout ou partie de la TVA payée lors de l’acquisition. Cependant, la cession ultérieure qui interviendrait avant un délai de 20ans peut entraîner des régularisations.

Notion d’assujettissement à la TVA

Pour mémoire, un assujetti à la TVA est une personne morale ou physique. Elle exerce de manière indépendante et habituelle une activité économique de ventes de biens ou prestations de services.

Attention de bien distinguer les notions d’assujettissement et d’exonération. Une personne en régime de franchise en base est par exemple assujettie mais exonérée de TVA. Cela signifie qu’elle ne déduit pas de TVA sur ses achats et n’en collecte pas sur ses ventes.

Cession d’un immeuble achevé depuis plus de 5ans

Une cession immobilière qui intervient plus de 5ans après l’achèvement de l’immeuble est exonérée de TVA, il s’agit du régime de droit commun quel que soit d’ailleurs la position du vendeur ou de l’acheteur au regard de l’assujettissement à la TVA.

Cession par un assujetti qui a bénéficié de la déduction de TVA lors de l’achat

Une personne assujettie à la TVA peut donc lors de l’achat d’un immeuble dans les 5ans de l’achèvement bénéficier d’un droit à déduction partielle ou totale de cette TVA.

C’est pourquoi, les règles fiscales sont strictes concernant la conservation de ce droit à déduction si cet assujetti revend ce bien avant l’expiration d’un délai de 20ans. Cela afin d’éviter de se soustraire à l’impôt concernant les mutations immobilières.

Deux solutions sont envisageables :

  • Soit l’assujetti n’exerce pas d’option à la TVA sur cette cession. Comme le prévoit le régime de droit commun, il bénéficie de l’exonération (pas de TVA à collecter) mais doit en contrepartie reverser une partie de la TVA qu’il a pu initialement déduire.

Reversement TVA =

TVA initiale x (0 – Coefficient déduction TVA) x Nombre années restant à courir / 20ans

  • A titre d’exemple, le coefficient de déduction est de 1 si l’immeuble est utilisé uniquement pour des activités assujetties à la TVA et non exonérées.
  • Ce calcul revient à considérer que le bien n’ouvre pas droit à déduction sur les années restant à courir jusqu’à l’expiration du délai de 20ans.

Dans ce cas de figure, lorsque le vendeur assujetti effectue un reversement de TVA, cela permet à l’acheteur s’il est lui aussi assujetti à la TVA de bénéficier d’un transfert de droit à déduction proportionnel aux années restant à courir.

  • Soit l’assujetti exerce une option pour soumettre la vente à la TVA, dans ce cas il conserve le bénéfice de la déduction initiale voir même d’une déduction complémentaire si lors de l’achat il n’avait pas pu la déduire entièrement.

Illustrons par un exemple 

Une SARL acquiert pour son exploitation un immeuble en cours d’achèvement 360 000€ TTC (dont 60 000€ de TVA). Elle n’effectue que des activités dans le champ de la TVA. Cela lui permet de déduire intégralement les 60 000€.

En N+6, pour faire face à un accroissement d’activité et en vue de se réinstaller dans un local plus grand, elle revend cet immeuble à une SAS qui exerce elle aussi uniquement des activités entrant dans le champ de la TVA. Aucune option à la TVA n’est exercée (1er cas de figure décrit ci-dessus) sur la vente ce qui signifie qu’il n’y a pas de TVA à collecter.

En revanche :

  • La SARL devra reverser une partie de la déduction initiale de 60 000€ :

60 000 x (0 – 1) x (20 – 7) / 20 = – 39 000€

  • La SAS bénéficiera d’un transfert de droit à déduction de TVA

60 000 x (20 – 7) / 20 = 39 000€

Enfin, si vous souhaitez en savoir un peu plus sur cette notion d’immeuble neuf. Vous pouvez consulter cet article « Immeuble neuf et TVA immobilière ».