Le Loueur en Meublé Non Professionnel : LMNP

Article

Fiscal

du par Guillaume Paour

Vous louez un immeuble en meublé et vous ne pouvez pas bénéficier du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ? Pensez au régime fiscal du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) !

En effet, les revenus tirés de la location immobilière meublée réalisée à titre habituel relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Dans ce cadre, il est possible de bénéficier du régime dit des Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP).

QUAND BÉNÉFICIER DE CE RÉGIME de LMNP ?

En pratique, il est fait application de ce régime lorsque la personne en cause ne remplit pas les conditions d’éligibilité au statut de LMP (sur ce point, nous vous invitons à vous reporter à une précédente chronique intitulée « Le loueur en meublé professionnel »).

LA NECESSITÉ D’ETRE SOUMIS A UN RÉGIME RÉEL D’IMPOSITION

Pour bénéficier de la plénitude des effets fiscaux attachés à la qualité de LMNP, vous devrez relever d’un régime réel d’imposition. Ce sera le cas de droit si les recettes tirées de cette activité sont supérieures à 32.900 euros. Si elles sont inférieures à ce montant, vous pourrez opter pour un régime réel d’imposition.

LES EFFETS FISCAUX DE CE RÉGIME LMNP

La base imposable sera déterminée en soustrayant aux loyers courus les charges occasionnées par la location. De plus, il vous sera possible d’amortir le bien loué. La quote-part d’amortissement sera déductible de la base imposable.

Si l’activité est globalement déficitaire, ce déficit ne pourra pas être imputé sur les autres revenus du foyer fiscal. En revanche, il sera déductible des autres revenus de même nature des 10 années suivantes. Le tout à condition que ce déficit ne trouve pas son origine dans l’amortissement de l’immeuble.

Enfin, l’éventuelle plus-value réalisée à l’occasion de la cession du bien loué relèvera du régime des plus-values professionnelles. En pratique, cette plus-value fera l’objet :

– d’une exonération totale d’IR au terme d’un délai de 22 ans ;

– d’une exonération totale de prélèvements sociaux au terme d’un délai de 30 ans.

LA POSSIBILITÉ DE BÉNÉFICIER D’UNE RÉDUCTION D’IMPOT SPÉCIFIQUE

Enfin, Les loueurs en meublé non professionnels peuvent bénéficier à certaines conditions d’une réduction d’impôt. L’octroi d’une telle réduction a des conséquences sur la quote-part d’amortissement déductible fiscalement.

Cette réduction concerne les LMNP qui ont acquis, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2016 un logement neuf, en l’état futur d’achèvement ou achevé depuis moins de 15 ans ayant fait l’objet de travaux.

Le logement acquis doit être compris dans une des structures suivantes :

  • Un établissement social ou médico-social accueillant des personnes âgées ou des adultes handicapés ;
  • Une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » ;
  • Un logement affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées
  • Une résidence avec services pour étudiants ;
  • Une résidence de tourisme classée ;
  • Un établissement de santé autorisé à dispenser des soins de longue durée à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, Le propriétaire doit s’engager à louer le bien en question pendant au moins 9 années à l’exploitant de l’établissement en question. Lorsque le propriétaire est aussi l’exploitant, cette condition est réputée remplie.

Cette réduction d’impôt est calculée à partir du prix de revient des logements, plafonné à 300.000 euros.

Le taux de cette réduction d’impôt est de :

  • 25% pour les logements acquis en 2009 et 2010 ;
  • 18 % pour les logements acquis en 2011 ;
  • 11% pour les logements acquis à compter de 2012.

Cette réduction est répartie sur 9 années à un raison d’un neuvième de son montant par an.