Faut il mettre sa résidence principale dans une SCI ?


Patrick Maurice - Entrepreneur, Expert Comptable, Commissaire aux Comptes

Mettre sa résidence principale en SCI. Mais pourquoi ? Il existe plusieurs raisons de protection du patrimoine. Citons quelques exemples comme pour transmettre plus facilement sa résidence principale à ses héritiers ou de protéger son concubin en cas de décès.

Attardons nous cependant plus spécialement sur une situation délicate fiscalement parlant : déduire les intérêts d’emprunt et les autres dépenses de travaux dans l’habitation principale.

Dans une habitation principale sans SCI, pas de déduction possible ou presque

Comme vous l’avez constaté, le propriétaire ne peut rien déduire ou presque de ses travaux dans son habitation principale. Parallèlement, les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles de ses revenus. Bref, il n’y a aucune manière de déduire de sa fiscalité personnelle ses dépenses liées à son habitation principale (sauf disposition rare et temporaire souvent liée aux économies d’énergie).

Constitution d’une SCI. Objectif : mettre sa résidence principale en SCI

Le propriétaire de son habitation principale décide de constituer une SCI (Société Civile Immobilière) pour y mettre son habitation principale. Il n’exerce aucune option fiscale, à savoir ni TVA, ni Impôt sur les sociétés. Bref, la SCI demeure transparente fiscalement.

La constitution d’une SCI est relativement simple même s’il convient de passer par un professionnel (c’est plus prudent pour éviter tout dérapage). Les statuts de la SCI prévoient au moins 2 associés personnes physique ou morale par ailleurs. Dans notre cas, le propriétaire de la résidence principale en est l’associé quasi exclusif.

Cette SCI n’aura aucun autre objet social que celle prévue pour la SCI et ne détiendra aucun autre élément que la résidence principale.

Achat de la résidence principale par la SCI

Une fois la SCI constituée et enregistrée, la SCI acquiert le bien en faisant obligatoirement un emprunt auprès d’une banque. Cela permet en plus au propriétaire de disposer de cash. Bien évidement la fiscalité va passer par là. Ainsi, le notaire calculera au moment de la vente une plus value immobilière entre le prix de vente et le prix total d’acquisition. la taxation sera triple :

Cependant, il conviendra de tenir compte des abattements pour durée de détention pour les 2 premiers impôts.

mettre sa résidence principale en SCI

Signature entre le propriétaire et la SCI après mettre sa résidence principale en SCI

L’ancien propriétaire, maintenant que c’est la SCI qui est propriétaire de la résidence principale, signe avec la SCI un contrat de bail.

Fiscalité de la SCI avec la résidence principale

Désormais, la SCI devra déclarer les revenus issus du bail en guise de recette. Parallèlement, la SCI va déduire toutes les charges prévues par l’article 31, I, 1°, d du CGI :

  • Les charges d’intérêts d’emprunt,
  • dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration.

De fait, il se peut que le calcul fiscal génère une perte se traduisant par un déficit foncier. Ainsi, comme la SCI est transparente fiscalement, ce déficit va pouvoir s’imputer sur d’autres revenus fonciers (positifs cette fois ci). A défaut de revenus fonciers suffisants ou tout simplement existants, le déficit correspondant à toutes les charges hormis les intérêts d’emprunt, deviennent reportables dans une certaine limite sur le revenu global des associés de la SCI.

Conclusion de mettre sa résidence principale en SCI

Pour conclure, il est évident que ce montage est souvent jugé très optimisant par l’administration fiscale tentée d’y voir un abus de droit. Ainsi, des indices comme la durée entre l’acquisition et les travaux, l’absence d’emprunt seront de nature à renforcer la position de l’administration fiscale.