SCI : Quel impôt choisir ? IR ou IS ?

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Juridique

du par Guillaume Paour

SCI IR ou IS ? ou traduire par SCI à l’impôt sur le revenu ou SCI à l’impôt sur les sociétés ? L’impact de l’impôt sur les sociétés civiles immobilières est très important. Voyons avec l’expert comptable de Lyon, easy Compta, les différentes options qui vous sont réservées.

SCI à l’impôt sur le revenu : qui paie ?

Dans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR), ce sont les associés qui sont imposés personnellement sur leur quote-part de revenus fonciers. En cas d’option à l’impôt sur les sociétés, ce n’est plus le cas : c’est la SCI qui doit s’en acquitter.

Pour rappel, le taux de l’impôt sur les sociétés (IS) qui s’applique est celui de droit commun, c’est dire 15 % jusqu’à 38 120 € de bénéfice, puis 33,33 % au-delà.

Ainsi, pour un associé taxé à l’IR dans la tranche marginale la plus élevée (soit 41 % actuellement) ces taux peuvent apparaître séduisants…

SCI à l’impôt sur les sociétés : qui paie ?

Dans une SCI à l’IS, Le bénéfice est réparti entre les associés. Les dividendes sont alors taxés à leur nom à l’impôt sur le revenu. Ils bénéficient cependant d’une fiscalité avantageuse avec l’application d’un abattement. De fait, si aucune distribution n’est décidée, il n’y aura aucun impact sur les revenus personnels des associés.

Ainsi, la fiscalité personnelle des associés est maîtrisée : seuls les dividendes, c’est-à-dire les gains réellement encaissés, sont taxés.

Par ailleurs, on peut avoir plus de déductions dans une SCI à l’IS que dans une SCI à l’IR.

Certaines dépenses engagées lors de l’acquisition de l’immeuble sont déductibles, comme, par exemple, les frais de notaire, les droits d’enregistrement ou encore les commissions d’agence immobilière. De même, vous pouvez comptabiliser des amortissements sur le prix d’acquisition de l’immeuble mais également sur les coûts de travaux d’agrandissement, d’amélioration ou de reconstruction.

SCI IR ou IS

Quid des déficits ?

Contrairement à ce qui se passe dans une SCI soumise à l’IR, ceux-ci ne viennent pas diminuer directement les autres revenus du foyer fiscal des associés. La SCI à l’IS est un contribuable à part entière et ses pertes sont retranchées des bénéfices futurs ou bien des bénéfices antérieurs.

Sachez en tout cas que si vous décidez d’opter à l’IS, il faut le faire avant la fin du 3eme mois de l’exercice et cette option est irrévocable : vous ne pourrez pas repasser à l’impôt sur le revenu.

Par ailleurs, l’option à L’IS peut entraîner de douloureuses conséquences fiscales en cas de cession d’immeuble : la plus-value est taxée à l’IS sans possibilité d’exonération particulière liée aux années de détention de l’immeuble. Dans ce cas, cette plus-value se calcule par différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable de votre bien, c’est à dire, la valeur d’achat après amortissement.

En conclusion, si vous avez une vision à moyen ou long terme, l’IR semble préférable car la plus-value de sortie sera moindre. Cependant, l’imposition annuelle sera plus importante et vous supporterez l’IR et les prélèvements sociaux. En revanche, si vous avez une vision à court terme avec une volonté de minimiser votre imposition annuelle, la SCI à l’IS est préférable car vous pourrez déduire de votre bénéfice l’amortissement de votre immeuble. Mais attention à la taxation des plus-values !

Pour plus d’infos, vous pouvez également visualiser notre vidéo.