Optimisez l’imposition de votre plus-value immobilière professionnelle

Article

Fiscal

du par Patrick Maurice

Comment gérer sa plus value immobilière en entreprise ?

Votre société vend un bien immobilier professionnel ? Vous souhaitez limiter l’imposition de la plus-value qui en découle ? Cet article traite des principaux moyens de diminuer cette imposition. Il est également possible de faire appel à un expert-comptable pour optimiser votre imposition, grâce à ses conseils.

Votre société est imposée à l’impôt sur les sociétés ?

Lorsque votre société est soumise à l’IS, l’imposition des plus-values immobilières se fait au taux d’IS auquel votre entreprise est assujettie :

En conclusion le régime de l’IS n’offre pas la possibilité d’optimiser votre imposition hormis le taux réduit.

Votre société est imposée à l’impôt sur le revenu ?

Imposition normale des plus-values immobilières

Il est nécessaire de distinguer 2 types de plus-values immobilières pour une entreprise assujettie à l’IR :

  • Les plus-values court terme (PVCT), celles-ci sont imposées comme votre bénéfice. Cela concerne :
    • Les biens acquis ou créé depuis moins de 2 ans. Si ce bien est amortissable, cette plus-value doit être majorée du montant des amortissements expressément exclus des charges déductibles et des amortissements irrégulièrement différés.
    • Les biens acquis ou créé depuis plus de 2 ans, à hauteur des amortissements déduits de l’assiette de l’impôt, majoré du montant des amortissements expressément exclus des charges déductibles et des amortissements irrégulièrement différés.
  • Les plus-values long termes (PVLT), qui sont normalement imposé au taux fixe de 19% auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux de 15.5% soit une imposition globale fixe de 34.5%. Les plus-values long termes sont toutes celles qui ne relèvent pas du court terme.

Exemple :

Une immobilisation acquise à 50 000€, est vendu plus de 2ans après à 60 000€, elle a été amorti à hauteur de 23 000€. Donc la VNC du bien est de 27 000€ (=50 000-23 000) lors de la vente.

La plus-value totale est de 60 000-27 000 = 33 000€

La PVCT est plafonné à hauteur des amortissements soit 23 000€

La PVLT correspond au reste soit 33 000-23 000 = 10 000€

plus-value immobilière professionnelle

Abattement des plus-values immobilières professionnelles (article 151 septies du CGI)

Les plus-values immobilières à long terme réalisées dans le cadre de l’activité sont imposées après l’application d’un abattement de 10% par année de détention à partir de la 6ème année. Cette plus-value est donc totalement exonérée après 15ans, contrairement aux plus-values des particuliers qui ne le sont qu’après 22 ans de détention.

Attention : seul les années complètes sont utilisées pour ce calcul, il n’y a pas de prorata possible.

Exemple :

Votre société vend le 01/02/2016 un immeuble acheté le 10/10/2004, et réalise une plus-value brut long terme de 100 000€.

Votre immeuble a été détenu pendant 11 années complètes, de ce fait le taux d’abattement est de :

5 x 0% + (11-5) x 10% = 60%

La plus-value imposable est donc de 100 000 x (100%-60%) = 40 000€

IR dû = 40 000 x 19% = 7600

Prélèvements sociaux dus = 40 000*15.5% = 6 200€

Exonération totale pour les faibles plus-values

Les plus-values inférieures à 15 000€ sont automatiquement exonérées (ce montant s’entend après abattement). Ce montant s’apprécie pour chaque cession. Si vous réalisez plusieurs cessions dans l’année, les plus-values sont exonérées si chaque plus-value est inférieure à 15 000€, il n’existe pas de limite globale.

Exonération pour les petites entreprises

A l’exception des terrains à bâtir, tous les actifs immobilisés sont susceptibles de bénéficier de cette exonération sur leurs plus-values immobilières, à condition que l’activité ait été exercée à titre professionnel pendant au moins 5 ans.

L’exonération dépend de la moyenne des recettes réalisées au titre des exercices clos au cours des 2 années civiles précédant la date de clôture de l’exercice de réalisation de la plus-value (pas de prise en compte des recettes exceptionnelles). Celle-ci concerne aussi bien les plus-values immobilières long terme que court terme.

Si vos recettes sont inférieures aux seuils suivants l’exonération des plus-values est totale :

  • 250 000€ HT pour les activités de vente et fourniture de logements
  • 90 000€ HT pour les activités de prestation de services

L’exonération est partielle si vos recettes sont comprises dans les seuils suivants :

  • Entre 250 000€ HT et 350 000€ HT pour les activités de vente ou de fourniture de logements
  • Entre 90 000€ HT et 126 000€ HT pour les activités de prestation de service.

Le taux d’exonération partiel se trouve avec la formule suivante, X représentant les recettes HT :

  • Vente = (350 000 – X)/ 100 000
  • Prestation de service = (126 000 – X)/36 000

Attention : En cas d’activité mixte, seul le plus faible des pourcentages d’exonération est retenu.

Cette exonération est cumulable avec l’abattement prévue par l’article 151 septies du CGI (vue ci-dessus), en cas de plus-values long termes, ce qui est intéressant en cas d’exonération partielle.

En conclusion, il est possible d’optimiser l’imposition de la plus-value immobilière de votre société si elle est soumise à l’impôt sur les revenus, grâce à divers mécanisme qui peuvent se cumuler.